09.06.2020
PANDEMİ SÜRECİ İÇERİSİNDE İŞYERİ KİRALARININ DURUMU
COVID-19 virüsünün Türkiye’deki etkisinin artışıyla beraber alınan önlemler neticesinde birçok iş yeri işletme konusu faaliyetini gerçekleştirememektir. Bu kapsamda bazı işyerleri zaruri olarak kapatılırken bazı iş yerlerinde önlem olarak kısmi çalışma yahut evden çalışma sistemine geçilmiştir.
Toplum sağlığını yakından ilgilendiren pandemi süreci, ticari hayatı da etkisi altına almıştır. Bu kapsamda birçok işyeri faaliyetlerini gerçekleştirememesi hasebi ile ekonomik sorunlar yaşamaktadır. Dolayısıyla, Kira sözleşmelerinin akıbetleri hakkında birtakım endişeler doğmaktadır.
Kural olarak taraflar akit serbestisi kapsamında akit içeriğini belirlemekte serbesttirler ve fakat taraflar arasında imzalanan akit her ne kadar akit serbestisine tabi de olsa aksi kararlaştırılamayacak emredici hükümlere tabidirler. Bu kapsamda kurulan kira ilişkisi taraflardan birinin keyfi beyanı neticesinde sonlandırılamayacağı gibi kira akdinin çekilmez hale geldiği bazı durumlarda uyarlama yapılması yahut şartlar mevcutsa ilişkinin sonlandırılması da mümkündür.
Mevcut pandemi sürecinde sıklıkla karşılaştığımız “mücbir sebep” kavramının kanunda bir tanımı bulunmamakla birlikte“hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer haller” şeklinde tanımlanabilmektedir. Bu kapsamda kira akitleri incelendiğinde bazı akitler bakımında mücbir sebepler istisnai olarak kabul edilmiştir. Akit kapsamında bahsedilmese dahi bu salgının meydana getirdiği yıkıcı etkiler incelendiğinde sürecin mahkemeler tarafından mücbir sebep olarak kabul edileceği aşikârdır.
DEVLET TARAFINDAN ALINAN ÖNLEMLER NETİCESİNDE İŞ YERİNİN TAMAMEN KAPATILMASI HALİNDE
Salgının bulaş riskinin azaltılması amacı ile devlet tarafından belirli önlemler alınmış bu kapsamda bulaş riskinin yüksek olduğu bazı iş yerlerinin geçici süreliğine kapatılması kararlaştırılmıştır (16.03.2020 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca bazı iş kollarının faaliyetlerinin durdurulması).
Yukarıda bahsedilen iş yerleri bakımından ticari faaliyetin devamı mümkün değildir. İşbu imkansızlık kiracıya yüklenilemeyecek objektif bir gerekçeye dayanması hasebi ile kiracının bu sürece ilişkin kira bedelinin ödemeye mecbur tutulması hakkaniyete aykırı olacaktır.
İŞ YERİNİN KİRACI TARAFINDAN KAPATILMASI DURUMUNDA
İş yeri devlet tarafından kapatılmasa daha kiracı müşteri sayılarında azalma, çalışanların ulaşım sıkıntıları, tedarikçi problemleri yahut toplum sağlığı gerekçesi ile iş yerini kapatma kararı almış olabilir. Bu gibi durumlarda kiracı kira akdinde uyarlama yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Uyarlama talep edilebilmesi için öncelikle iş yerinde faaliyetin durdurulması kararının süreklilik arz etmesi gerekmektedir.
Bu gibi durumlarda kiracı kira ödeme borcundan tam olarak kurtulmasa dahi ifa güçlüğü hasebi ile kira akdinde uyarlama gerçekleştirilmesi mümkündür. Akit içerisinde uyarlama hükmü bulunması durumunda öncelikle bu hüküm uygulanmalıdır. Hüküm bulunmaması durumunda taraflar yeni şartları özgürce belirleyebilecektir. Tarafların bu süreçte anlaşamamaları durumunda uyarlamanın mahkemelerce gerçekleştirilmesi de mümkündür.
Son olarak belirtmek isteriz ki işbu olağanüstü durumda takip edilecek süreç her bir vaka bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Yukarda belirtilen bilgiler olaya geniş bir bakış açısı sunmakla birlikte detaylI bilgi için lütfen iletişime geçiniz.
